Privater Hausverkauf - Loht sich ein Makler?

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Eigenregie verkaufen möchten, sollten Sie diese sieben Phasen durchlaufen:

1. Angebotspreis realistisch ermitteln – Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf.
2. Alle Unterlagen beschaffen – etwa Grundrisse, Energieausweis, Grundbuchauszug.
3. Professionelles Exposé erstellen – mit hochwertigen Fotos und aussagekräftigem Text.
4. Immobilienanzeigen schalten – auf Portalen wie ImmobilienScout24, Immonet & Co.
5. Besichtigungen organisieren – mit Terminabsprachen, Vorbereitung und Durchführung.
6. Verhandlungsphase meistern – Preisverhandlungen führen und Fragen beantworten.
7. Kaufvertrag & Übergabe – mit Notartermin und rechtssicherer Abwicklung abschließen.

Jeder dieser Schritte birgt Fallstricke, die den Verkaufsprozess verlängern oder verteuern können – oder sogar ganz scheitern lassen.

Die Liste an Dokumenten, die für einen Immobilienverkauf notwendig sind, ist lang – und teils mit Kosten verbunden. Einige Unterlagen lassen sich schnell beschaffen, andere erfordern Zeit, Geduld oder die Zusammenarbeit mit Behörden.

Zu den wichtigsten Unterlagen gehören:

• Energieausweis (Pflicht!)
• Grundriss – idealerweise bemaßt und aktuell
• Wohnflächenberechnung
• Grundbuchauszug – beim Amtsgericht erhältlich
• Nachweise über Sanierungen oder Modernisierungen
• Betriebskostenabrechnungen und Nebenkostenübersicht
• Bauunterlagen – inkl. Plänen, Genehmigungen
• Mietverträge und Kautionsnachweise – bei vermieteten Objekten
• Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Protokolle – bei Eigentumswohnungen

Fehlende Unterlagen können zu Rückfragen durch Käufer, Banken oder Notare führen. Im schlimmsten Fall verzögert sich der Verkauf oder scheitert gänzlich. Bei einem fehlenden Energieausweis drohen sogar Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.

Zeitaufwand für Dokumentenbeschaffung und Digitalisierung: mind. 10 Stunden

💡 Tipp: Legen Sie die Unterlagen digital ab und bereiten Sie sie als PDF auf. So können Sie Interessenten oder Banken bei Finanzierungsanfragen unkompliziert Zugriff gewähren.

Bevor Sie sich entscheiden, Ihr Haus selbst zu verkaufen, sollten Sie sich einige grundlegende Fragen stellen. Denn der Aufwand, den Sie betreiben müssen, ist erheblich. Nicht jeder Verkäufer bringt automatisch die nötigen Voraussetzungen mit.

Folgende Punkte sollten Sie unbedingt bedenken:

• Haben Sie ausreichend Zeit? Der Verkauf zieht sich oft über mehrere Wochen oder Monate. Allein die Vorbereitung und Kommunikation mit Interessenten kostet viele Stunden.
• Kennen Sie sich mit Immobilien aus? Marktkenntnis, rechtliche Grundlagen und das Wissen um Käuferpsychologie sind für einen erfolgreichen Verkauf entscheidend.
• Sind Sie organisiert und verlässlich? Käufer erwarten schnelle Antworten und eine professionelle Abwicklung.
• Können Sie sachlich und ruhig verhandeln? Emotionen oder Unsicherheit können zu Fehlern bei der Preisverhandlung führen.
• Sind Sie bereit, Verantwortung zu tragen? Fehler im Kaufvertrag, verschwiegene Mängel oder unklare Eigentumsverhältnisse können schwerwiegende rechtliche Folgen haben.

Falls Sie hier Zweifel haben, empfiehlt es sich, zumindest einzelne Schritte von einem Fachmann begleiten zu lassen – oder ganz auf die Unterstützung eines Maklers zu setzen.

Mit unserem Montis-Guide haben wir von Fidumontis Immobilien einen klar strukturierten Prozess entwickelt, der Ihnen maximale Transparenz und Sicherheit beim Immobilienverkauf bietet – für einen erfolgreichen und stressfreien Verkaufsablauf mit Fidumontis Immobilien.

Der Verkaufsprozess ohne Makler unterscheidet sich im Ablauf nicht wesentlich – wohl aber in der Verantwortung, Organisation und Durchführung.

Ein typischer Ablauf sieht wie folgt aus:

1. Vorbereitung: Immobilienbewertung, Dokumentenbeschaffung, Exposé-Erstellung
2. Vermarktung: Anzeigen schalten, Interessentenmanagement
3. Besichtigungsphase: Termine koordinieren, durchführen, nachbereiten
4. Verkaufsverhandlung: Bonitätsprüfung, Preisverhandlung
5. Vertragsabwicklung: Notartermin, Vertragsprüfung, Zahlung
6. Übergabe: Schlüsselübergabe, Übergabeprotokoll, Dokumente übergeben

Wichtig zu wissen:

Ein Hausverkauf ohne professionelle Begleitung dauert oft länger, da Privatverkäufer weniger Erfahrung mitbringen. Verzögerungen durch Rückfragen, unvollständige Unterlagen oder fehlerhafte Einschätzungen sind häufig.

Zudem empfinden viele Eigentümer die Phase der Preisverhandlung als besonders herausfordernd, da Emotionen und Unsicherheit schnell zu falschen Entscheidungen führen können.

Beim Verkauf Ihrer Immobilie ohne Makler sind Sie der zentrale Ansprechpartner – für Interessenten, Behörden, Banken, Notar und Käufer. Hier ein detaillierter Überblick über die Hauptaufgaben:

1. Festlegung des Angebotspreises
Ein realistischer Angebotspreis ist entscheidend. Ist er zu hoch, schreckt er Interessenten ab. Ist er zu niedrig, verlieren Sie Geld. Vergleichen Sie ähnliche Immobilien in Ihrer Region, beobachten Sie den Markt und ziehen Sie im Zweifel einen Gutachter hinzu.

2. Beschaffung aller Verkaufsunterlagen
Fehlende Unterlagen verzögern den Prozess und lassen Sie unvorbereitet wirken. Stellen Sie frühzeitig alle notwendigen Dokumente zusammen 

3. Bewerbung der Immobilie
Erstellen Sie ein hochwertiges Exposé mit professionellen Fotos und einem überzeugenden Text. Die Beschreibung sollte ehrlich, informativ und ansprechend sein. Schalten Sie Anzeigen auf mehreren Portalen – je breiter gestreut, desto besser.

4. Kommunikation mit Interessenten
Sie müssen Anfragen beantworten, Rückfragen klären, Unterlagen versenden, Termine vereinbaren. Je nach Nachfrage kann das sehr zeitintensiv werden.

5. Organisation und Durchführung der Besichtigungen
Besichtigungen müssen gut vorbereitet sein. Dazu zählen: Aufräumen, Beleuchtung, Atmosphäre schaffen. Planen Sie Einzeltermine ein, um individuell auf Fragen eingehen zu können.

6. Auswahl des Käufers
Neben der Sympathie zählt vor allem eines: die Bonität. Fordern Sie Unterlagen an, prüfen Sie die Finanzierung und holen Sie ggf. eine Finanzierungszusage der Bank ein.

7. Kaufpreisverhandlung
Diese Phase ist für viele Privatverkäufer die größte Herausforderung. Bleiben Sie sachlich, kennen Sie Ihre Schmerzgrenze und lassen Sie sich nicht unter Druck setzen.

8. Notar und Vertragsabwicklung
Nach Einigung beauftragt in der Regel der Käufer den Notar. Sie stimmen den Kaufvertragsentwurf ab, stellen die Unterlagen bereit und nehmen am Beurkundungstermin teil.

9. Übergabe der Immobilie
Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Übergabe. Dazu zählen Schlüssel, Unterlagen, Übergabeprotokoll und ggf. Einweisung in Technik oder Besonderheiten.

Die Festlegung des Angebotspreises gehört zu den entscheidendsten Aufgaben beim Hausverkauf. Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab und verlängert die Verkaufsdauer. Ein zu niedriger Preis hingegen führt zu finanziellen Verlusten.

Diese Möglichkeiten zur Preisermittlung haben Sie:

• Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Region – Achten Sie auf Lage, Baujahr, Ausstattung, Zustand und Größe.
• Analyse aktueller Immobilienportale – Schauen Sie, wie lange vergleichbare Immobilien online stehen und ob Preisänderungen vorgenommen wurden.
• Wertermittlungs-Tools – Online-Rechner bieten eine erste Orientierung. Unser kostenloser Hauswertrechner ist ideal für den Einstieg.
• Sachverständigengutachten – Ein unabhängiger Immobiliengutachter kann ein professionelles Verkehrswertgutachten erstellen. Das bietet Sicherheit – kostet aber zwischen 1.000 und 2.500 Euro.

Unser Tipp:

Beobachten Sie den Markt über mehrere Wochen. Ein überhöhter Preis lässt sich später nur schwer korrigieren, weil ein „verbranntes“ Objekt oft dauerhaft uninteressant bleibt.

Sobald der Preis steht, geht es an die Vermarktung. Ziel ist es, mit einem professionellen Auftritt möglichst viele ernsthafte Interessenten zu erreichen.

So bereiten Sie Ihre Anzeige vor:

• Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé mit allen relevanten Fakten: Lage, Größe, Ausstattung, Energiekennwerte, Baujahr, Besonderheiten.
• Lassen Sie professionelle Fotos anfertigen. Gute Bilder erhöhen die Aufmerksamkeit. Nutzen Sie Tageslicht, vermeiden Sie Unordnung und wählen Sie attraktive Perspektiven.
• Home Staging kann Wunder wirken. Die temporäre Ausstattung leerer Räume mit Möbeln und Dekoration macht Immobilien einladender. Das erhöht die Verkaufschancen deutlich.

Kostenbeispiele:

• Fotograf: ca. 300–500 Euro
• Home Staging: ab 500 Euro aufwärts (je nach Umfang)

Anzeigenplattformen:

Veröffentlichen Sie Ihr Angebot auf mehreren Portalen wie:

• ImmobilienScout24
• Immowelt
• Immonet

Beachten Sie: Die Kosten für ein Inserat (z. B. bei ImmobilienScout24) variieren je nach Laufzeit und Sichtbarkeit zwischen 100 und 500 Euro pro Anzeige.

Tipp: Achten Sie auf eine durchdachte Beschreibung. Vermitteln Sie sowohl Fakten als auch Emotionen – z. B. „großzügiger Garten mit Morgensonne“ oder „Familienfreundliche Lage mit kurzen Schulwegen“.

Zeitaufwand für Exposé und Inserate: ca. 5–6 Stunden (inkl. Text, Bildauswahl, Einstellungen auf Portalen)

Sobald Ihre Anzeige veröffentlicht ist, werden sich Interessenten bei Ihnen melden – per Mail, über Portale oder telefonisch. Jetzt beginnt eine besonders zeitintensive Phase:

Aufgaben in der Kommunikationsphase:

• Anfragen beantworten
• Rückfragen zu Lage, Ausstattung, Nachbarschaft oder Preis beantworten
• Bonitätsauskünfte einholen oder anfordern
• Grundrisse oder weitere Unterlagen nachreichen

Je nach Attraktivität der Immobilie und Nachfrage müssen Sie mit 8 bis 12 Stunden Kommunikationsaufwand rechnen. Bei Objekten mit hoher Nachfrage kann dieser Wert auch deutlich höher liegen.

Sie haben passende Interessenten ausgewählt? Dann folgt die Besichtigungsphase. Wichtig: Einzeltermine sind persönlicher, wirken professioneller und erlauben gezielteres Feedback.

Vorbereitung einer Besichtigung:

• Aufräumen und reinigen der Immobilie
• Lichtverhältnisse optimieren
• Fenster öffnen oder lüften
• Eventuell: Duftneutralisierer nutzen

Planen Sie pro Besichtigung 45–60 Minuten ein. Hinzu kommen Terminabsprachen, Terminänderungen, Wegzeiten und Nachbereitung. Bei 6–10 Einzelterminen summiert sich der Aufwand schnell auf:

10–15 Stunden reiner Zeitaufwand

Verkaufen Sie ein vermietetes Objekt, müssen zusätzlich Absprachen mit Mietern erfolgen – das kann Terminoptionen einschränken und erfordert mehr Vorlaufzeit.

Sie haben mehrere ernsthafte Interessenten? Jetzt gilt es, den passenden Käufer auszuwählen. Dabei geht es nicht nur um den besten Preis – sondern auch um Sicherheit und Verlässlichkeit.

Prüfen Sie folgende Punkte:

• Bonität: Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung oder Schufa-Auskunft geben.
• Persönliche Lebensumstände: Familiengröße, berufliche Situation, Umzugszeitpunkt
• Verlässlichkeit: Kommt der Käufer zu Terminen? Kommuniziert er schnell?

Dauer für Auswahl und Prüfung: ca. 3–4 Stunden

Tipp: Vertrauen Sie nicht nur auf Dokumente. Ihr Bauchgefühl spielt ebenfalls eine Rolle – schließlich übergeben Sie Ihre Immobilie einem neuen Eigentümer.

Ist der richtige Käufer gefunden, geht es in die Preisverhandlung und in den formalen Abschluss.

Preisverhandlung:

• Bereiten Sie sich gut vor. Argumentieren Sie sachlich mit Fakten (Lage, Zustand, Modernisierungen).
• Rechnen Sie mit Nachverhandlungen – Käufer versuchen oft, den Preis zu drücken.

Dauer: ca. 2–3 Stunden

Notar und Vertragsvorbereitung:

• Der Käufer wählt in der Regel den Notar aus.
• Sie prüfen den Vertragsentwurf, stimmen sich mit dem Käufer ab und reichen fehlende Unterlagen nach.
• Nach der Beurkundung dauert es meist mehrere Wochen, bis der Kaufpreis überwiesen wird.

Aufwand: 5–10 Stunden inkl. Kommunikation, Notartermin und Übergabe

Übergabe:

Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die offizielle Übergabe:

• Erstellung eines Übergabeprotokolls
• Übergabe von Schlüsseln, Unterlagen, Plänen

Zeitaufwand: 1–2 Stunden

Neben Zeit und Kosten sollten Sie auch steuerliche Überlegungen in Ihren Verkaufsprozess einbeziehen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auf den Veräußerungsgewinn eine sogenannte Spekulationssteuer anfallen.

Wann wird Spekulationssteuer fällig?

• Wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf Ihrer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen.
• Und wenn die Immobilie in diesem Zeitraum nicht durchgehend selbst genutzt wurde.

Wann bleibt der Verkauf steuerfrei?

• Wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre lang gehalten haben.
• Oder wenn Sie das Objekt im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben.

Wichtig: Auch vermietete Immobilien können unter bestimmten Bedingungen steuerfrei verkauft werden – allerdings nur nach Ablauf der Zehnjahresfrist.

Tipp: Lassen Sie sich zur steuerlichen Einschätzung im Zweifel von einem Steuerberater beraten.

Die folgende Beispielrechnung zeigt, mit welchen Aufwänden Sie als Privatverkäufer realistisch rechnen müssen – sowohl zeitlich als auch finanziell.

Ausgangsbasis:

• Bruttogehalt (angenommen): 4.000 €/Monat → Stundenlohn: ca. 25 €
• Verkaufsdauer: ca. 3–4 Monate

Gesamtzeitaufwand: 83 Stunden
Externe Kosten gesamt: ca. 2.850–3.125 €
Opportunitätskosten (83 Std. × 25 €): 2.075 €

Gesamtkosten privat: über 5.000 Euro, ohne Rechtsberatung oder zusätzliche Services berücksichtigt.

Vorteile:

• Sie sparen die Maklerprovision, sofern diese nicht auf den Käufer umgelegt wird.
• Sie behalten die volle Kontrolle über den Ablauf.
• Kein Vertrauensvorschuss gegenüber einem externen Dienstleister nötig.

Nachteile:

• Hoher Zeitaufwand (80+ Stunden sind realistisch)
• Rechtliches Risiko bei Vertragsfehlern, verschwiegene Mängel etc.
• Fehlende Marktkenntnis kann zu Preisverlusten führen
• Emotionale Belastung und Unsicherheit bei Verhandlungen
• Verzögerungen oder Rückabwicklung durch unqualifizierte Käufer

Viele Privatverkäufer unterschätzen den Aufwand und machen typische Fehler, die sich leicht vermeiden lassen:

• Emotionaler Preisansatz: Der eigene Bezug zur Immobilie führt oft zu überhöhten Preisvorstellungen.
• Fehlende Unterlagen: Verzögerungen im Verkaufsprozess oder geplatzte Deals.
• Unzureichende Vorbereitung: Auf Besichtigungstermine schlecht vorbereitet – macht einen unseriösen Eindruck.
• Verhandlung ohne Strategie: Unsicherheit führt zu Preisnachlässen.
• Mängel verschweigen: Dies kann zur Rückabwicklung des Kaufvertrags führen.

Unser Rat: Bereiten Sie sich sorgfältig vor oder lassen Sie sich professionell begleiten.

Wenn Sie ausreichend Zeit, Erfahrung, Marktkenntnis und rechtliches Wissen mitbringen, können Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen. Dabei sparen Sie sich zwar die Maklerprovision – übernehmen aber auch sämtliche Risiken und Aufwände.

Für viele Eigentümer ist der Weg über einen erfahrenen Makler wie Fidumontis Immobilien die stressfreiere, schnellere und letztlich auch wirtschaftlich sinnvollere Lösung. Wir nehmen Ihnen die Arbeit ab, maximieren Ihren Verkaufspreis und sorgen für eine rechtssichere Abwicklung – mit klarer Kommunikation und persönlicher Betreuung.